Блог клуба - Недвижимость в Тюмени

Если еще лет 7-8 назад количество автомобилей на улицах Тюмени составляло в среднем 150 тысяч, то теперь эта цифра - на уровне 350-400 тысяч. Увеличивающееся количество автотранспорта породила проблему, с которой так или иначе сталкивался каждый - нехватка парковочных мест.

Зачастую при посещении объектов коммерческой недвижимости, будь то офисный или торговый центр, автовладельцу
бывает сложно не только найти место
для парковки автомобиля, но просто

подъехать к зданию. Парковочные места, конечно, предусмотрены, но их, как правило, не хватает, особенно в центре города. Как следствие, большинство
оставляет свои автомобили вдоль дороги, под запрещающими знаками или же
вовсе поперек дороги. Если же офис расположен в жилом доме, то тут ситуация
еще плачевнее, так как парковочные места вблизи и вовсе могут отсутствовать. Более-менее обстоят дела у домов бизнес-класса, где заранее спроектированы подземные паркинги. Застройщики жилых микрорайонов хоть и предусматривают парковочные места, но
все же ситуация не меняется и водители оставляют свои транспортные средства даже на тротуарах.В целях разгрузки транспортных поток города разрабатывалось несколько проектов строительства паркингов:многоуровневые паркинги у городской
Администрации и возле здания Тюменского технопарка, автоматические парковки в районе Сквера и у Филармонии.
Как видим, все эти планы касались исключительно Центрального района города. Что касается спальных районов
города, тот их жителям придется либо
вообще остаться без паркинга (особенно в районах старой застройки), либо довольствоваться небольшими многоуровневыми парковками (в относительно новых районах), но для большинства это
непозволительная роскошь.Большие планы по строительству многоуровневых паркингов, очевидно,
реализуются не скоро, если вообще реализуются. Многоуровневые паркинги
хоть и позволят разгрузить улицы города от заторов автомобилей, но не всем пользователям они будут доступны и жилые зоны по-прежнему останутся излюбленным местом парковки. Зачастую это
объясняется либо высокой стоимость парковочного места, либо удаленностью от дома или офиса, магазина.Проанализировав рынок купли-продажи и аренды автопаркинга, можно наблюдать следующую картину: стоимость парковочного места в среднем составляет 59 500-60 000 руб. за кв.м при средней площади парковочного места
15-18 кв.м. В подземных паркингах, расположенных в жилых домах или офисных зданиях, цена на находится на уровне 700-1 800 тыс.руб. за место. Для многоуровневых ценовой показатель не-
сколько ниже и составляет 500-950 тыс.
руб. за место в зависимости от необходимой площади. Также как и в сегменте торгово-офисной недвижимости,
здесь на ценовую ситуацию в значительной мере влияет местоположение
объекта.
На рынке аренды ситуация же выглядит так: арендовать парковочное место
в среднем можно за 3 500-4 500 руб.
в месяц. Ценовой показатель может
меняться в зависимости от марки автомобиля. Цена на подземные паркинги,
расположенные в районе жилищной
застройки бизнес-класса, могут достигать 5 000 руб., однако такие предложения носят единичный характер.

Коммерческая ипотека по Тюменски - довольно новое явление на российском рынке, хотя на Западе этот вид кредитования широко практикуется уже несколько десятилетий. О том, как обстоит дело с коммерческой ипотекой в Тюмени, мы побеседовали сТатьяной ЧУМАКОВОЙ,
управляющим Тюменским филиалом «Абсолютбанк» (ЗАО), и Александром
ХАНЕНКО, начальником отдела по
работе с малым и средним бизнесом.
- Как можно охарактеризовать ситуацию на рынке в сфере коммерческой ипотеки?
Александр Ханенко: Масштабы
рынка оценить достаточно сложно.
Кроме того, часто встречается одна проблема: мы утверждаем клиенту лимит
кредитования, а предприниматель не может найти площадь, которая будет соответствовать потребностям его бизнеса и вынужден приобретать жилое
и в дальнейшем переводить его в нежилой фонд, переоборудуя его под свои
потребности.
Но в целом ситуация выглядит неплохо. Спрос есть, предложение растет.
Теперь и агентства недвижимости в
объявлениях о продаже нежилых помещений указывают, что площадь можно
приобрести с помощью ипотечного займа. Раньше подобное наблюдалось толь-
_ко в отношении жилой недвижимости.
Появляется нечто новое, и это логично,
ведь направление достаточно молодое
и развивается быстрыми темпами.
- Кто пользуется услугами по ипотечному кредитованию нежилых
помещений?
Александр Ханенко: В первую очередь, в них заинтересованы клиенты,
которые ведут предпринимательскую
деятельность в арендованных помещениях. Вторая категория - это бизнесмены, которые активно расширяют сеть торговых точек и нуждаются в дополнительных площадях. Часть клиентов
рассматривают покупку коммерческой недвижимости как инвестиционный проект, т.е. как средство вложения
денег.
- Какие организации предоставляют услуги по коммерческой ипотеке?
Александр Ханенко: Круг банков,
которые занимаются бизнес-ипотекой
в Тюмени, ограничен. Большинство банков не наработали практику проведения
подобных сделок или не имеют возможности предоставления кредитов на длительные сроки. Кроме того, у них могут
быть высокие ставки. Клиенты же испытывают потребность в 5-летних и в 10-летних кредитах.
- Как выглядит стандартная сделка с бизнес-ипотекой?
Татьяна Чумакова: Помещение, которое приобретается с помощью ипотечного займа, предоставляется в залог.
Приобрести нежилое помещение можно как с первоначальным взносом, так и без него. В этом случае потребуется дополнительный залог в виде любой другой недвижимости, автотранспорта
либо оборудования. Кроме того, может
быть предусмотрена возможность предоставления отсрочки платежа на несколько месяцев и предоставление графика погашения, учитывающего сезонные особенности бизнеса. Также стоит
отметить, что досрочное погашение по кредиту возможно в любой момент без штрафных санкций.
- На какие еще услуги может рассчитывать человек, который обратился в банк за коммерческой
ипотекой?
Татьяна Чумакова: В банке обеспечивается гарантия юридической чистоты сделки купли-продажи. Сделка не состоится, если объект не будет соответствовать всем параметрам. Если по-
купатель уже выбрал помещение без риэлтора - а бывает и такое - то специалисты банка проводят юридическую экспертизу объекта, составляют договоры по сделке и предоставляют пе-
речень надежных оценочных компаний.
Если клиенту все это уже сделал риэлтор, то усилия объединяются, и получается, по
сути, двойная проверка.
- Какие сделки совершаются чаще
всего?
Татьяна Чумакова: Средняя сумма утвержденного кредита на коммерческую ипотеку составляет примерно
10-15 млн рублей, средний срок - 5 лет,
оптимальная ставка колеблется в районе 13%. Цена на недвижимость, как жилую, так и нежилую, растет из года в год,
а в какие-то сезоны - от месяца к месяцу. Поэтому клиент выбирает банк, где

цена кредита ниже. Первоначальный
взнос составляет, как правило, 30%
стоимости объекта, если брать в обеспечение по кредиту только приобретаемую недвижимость. Если у клиента нет
такой суммы наличными, то он может
предоставить в залог любое другое имущество. Кредит на 10 лет выбирают в
основном те, кто хочет снизить размер
платежа и подстраховать себя таким об-
разом. При этом многие заемщики закрывают кредит досрочно.
- В заключение хотелось бы поговорить о причинах растущего интереса к коммерческой ипотеке.
Татьяна Чумакова: В зависимости от района города цена аренды од-
ного квадратного метра составляет от
800 до 2000 рублей. Расходы по коммерческой ипотеке в пересчете на 1 кв.м
в среднем меньше, чем цена арендуемого квадратного метра.
Перевод бизнеса в собственные торговые, производственные или офисные
помещения диктуется законодательством в части лицензируемых видов деятельности. Часто, чтобы получить определенную лицензию, необходимо вести бизнес не в арендованном, а собственном помещении. И в этом получение коммерческого кредита тоже может сыграть положительную роль.
Кроме того, можно нивелировать
риск открытия торговой точки в неудачном месте. Приобретенное помещение
всегда можно сдать в аренду и перекрыть
выплаты по ипотеке.
Еще одна причина популярности бизнес-ипотеки - ее выгодность в качестве
инвестиционного проекта. Также отмечу, что проценты за пользование кредитом уменьшают базу по налогу на
прибыль. Но в большинстве случаев клиенты приобретают помещения в собственность, стремясь уйти отаренды.
- Опять же, срабатывает менталитет русского человека: «Хочу, что-бы это было моим»?
Татьяна Чумакова: Да, правильно,
но и на самом деле приобретение недвижимости интереснее, чем аренда -
если, конечно, клиент кредитоспособен и уверен в своем бизнесе.
Беседовала Ксения Морозова

0 тонкостях проведения государственной регистрации
ипотеки на объекты коммерческой недвижимости рассказывает заместитель начальника отдела государственной регистрации ипотеки Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области Татьяна Коклягина.
- Татьяна Леонидовна,
расскажите, каковы
особенности регистрации ипотеки на коммерческую недвижимость?
- Наиболее существенное
отличие для граждан,' обратившихся за услугой «го-
сударственная регистрация
ипотеки», заключается в разнице сроков проведения регистрации ипотеки на жилье и
на коммерческую недвижимость. Согласно п.З ст.13 Фе-
дерального закона №122-ФЗ
от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и
сделок с ним» государственная регистрация ипотеки
земельных участков, зданий,
сооружений, нежилых помещений проводится в течение
15 рабочих дней со дня приема
заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. В то время
как регистрация ипотеки жилых помещений проводит-
ся не позднее чем в течение пяти рабочих дней.
- Что включает в себя
примерный перечень
документов, предоставляемых для регистрации ипотеки на
коммерческую недвижимость?
- С примерным перечнем документов, необходимых для осуществления государственной регистрации
договора ипотеки можно
ознакомиться на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в разделе «Государственные услуги», подраздел - «Государственная регистрация прав и
сделок с недвижимостью».
- Как происходит прекращение обременения в случае, если уже
ипотека выплачена?
- В соответствии с п.1 ст.
25 Федерального закона №
102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
если иное не предусмотрено
законом, регистрационная запись об ипотеке погашается
в течение трех рабочих дней
с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав (в нашем регионе таким
органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по
Тюменской области) заявления владельца закладной,
совместного заявления залогодателя и залогодержателя,
заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей
отметку владельца закладной
об исполнении обеспеченного
ипотекой обязательства в полном объеме. Также законом
предусматривается и второй
вариант, когда вместо заявления залогодателя документом,
подтверждающим исполнение обеспеченного ипотекой
обязательства, является решение суда, арбитражного суда о
прекращении ипотеки.
- Ипотека бывает разной. Поясните, чем
ипотека «в силу закона» отличается от ипотеки, возникающей в
силу договора?
- Ипотека «в силу закона» отличается от ипотеки
«в силу договора» основанием ее возникновения. Так
«ипотека в силу договора»
возникает на основании до-
говора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), где одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой,
имеет право получить удовлетворение своих денежных
требований к должнику по
этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя,
за изъятиями, установленными федеральным законом.
В то время как ипотека «в силу закона» возникает на
основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.
Так, к примеру, в силу п. 5 ст.
488 Гражданского кодекса
Российской Федерации если
иное не предусмотрено договором купли-продажи, с
момента передачи товара покупателю и до его оплаты то-
вар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем
его обязанности по оплате
товара.