Блог клуба - Недвижимость в Тюмени

Коммерческая ипотека по Тюменски - довольно новое явление на российском рынке, хотя на Западе этот вид кредитования широко практикуется уже несколько десятилетий. О том, как обстоит дело с коммерческой ипотекой в Тюмени, мы побеседовали сТатьяной ЧУМАКОВОЙ,
управляющим Тюменским филиалом «Абсолютбанк» (ЗАО), и Александром
ХАНЕНКО, начальником отдела по
работе с малым и средним бизнесом.
- Как можно охарактеризовать ситуацию на рынке в сфере коммерческой ипотеки?
Александр Ханенко: Масштабы
рынка оценить достаточно сложно.
Кроме того, часто встречается одна проблема: мы утверждаем клиенту лимит
кредитования, а предприниматель не может найти площадь, которая будет соответствовать потребностям его бизнеса и вынужден приобретать жилое
и в дальнейшем переводить его в нежилой фонд, переоборудуя его под свои
потребности.
Но в целом ситуация выглядит неплохо. Спрос есть, предложение растет.
Теперь и агентства недвижимости в
объявлениях о продаже нежилых помещений указывают, что площадь можно
приобрести с помощью ипотечного займа. Раньше подобное наблюдалось толь-
_ко в отношении жилой недвижимости.
Появляется нечто новое, и это логично,
ведь направление достаточно молодое
и развивается быстрыми темпами.
- Кто пользуется услугами по ипотечному кредитованию нежилых
помещений?
Александр Ханенко: В первую очередь, в них заинтересованы клиенты,
которые ведут предпринимательскую
деятельность в арендованных помещениях. Вторая категория - это бизнесмены, которые активно расширяют сеть торговых точек и нуждаются в дополнительных площадях. Часть клиентов
рассматривают покупку коммерческой недвижимости как инвестиционный проект, т.е. как средство вложения
денег.
- Какие организации предоставляют услуги по коммерческой ипотеке?
Александр Ханенко: Круг банков,
которые занимаются бизнес-ипотекой
в Тюмени, ограничен. Большинство банков не наработали практику проведения
подобных сделок или не имеют возможности предоставления кредитов на длительные сроки. Кроме того, у них могут
быть высокие ставки. Клиенты же испытывают потребность в 5-летних и в 10-летних кредитах.
- Как выглядит стандартная сделка с бизнес-ипотекой?
Татьяна Чумакова: Помещение, которое приобретается с помощью ипотечного займа, предоставляется в залог.
Приобрести нежилое помещение можно как с первоначальным взносом, так и без него. В этом случае потребуется дополнительный залог в виде любой другой недвижимости, автотранспорта
либо оборудования. Кроме того, может
быть предусмотрена возможность предоставления отсрочки платежа на несколько месяцев и предоставление графика погашения, учитывающего сезонные особенности бизнеса. Также стоит
отметить, что досрочное погашение по кредиту возможно в любой момент без штрафных санкций.
- На какие еще услуги может рассчитывать человек, который обратился в банк за коммерческой
ипотекой?
Татьяна Чумакова: В банке обеспечивается гарантия юридической чистоты сделки купли-продажи. Сделка не состоится, если объект не будет соответствовать всем параметрам. Если по-
купатель уже выбрал помещение без риэлтора - а бывает и такое - то специалисты банка проводят юридическую экспертизу объекта, составляют договоры по сделке и предоставляют пе-
речень надежных оценочных компаний.
Если клиенту все это уже сделал риэлтор, то усилия объединяются, и получается, по
сути, двойная проверка.
- Какие сделки совершаются чаще
всего?
Татьяна Чумакова: Средняя сумма утвержденного кредита на коммерческую ипотеку составляет примерно
10-15 млн рублей, средний срок - 5 лет,
оптимальная ставка колеблется в районе 13%. Цена на недвижимость, как жилую, так и нежилую, растет из года в год,
а в какие-то сезоны - от месяца к месяцу. Поэтому клиент выбирает банк, где

цена кредита ниже. Первоначальный
взнос составляет, как правило, 30%
стоимости объекта, если брать в обеспечение по кредиту только приобретаемую недвижимость. Если у клиента нет
такой суммы наличными, то он может
предоставить в залог любое другое имущество. Кредит на 10 лет выбирают в
основном те, кто хочет снизить размер
платежа и подстраховать себя таким об-
разом. При этом многие заемщики закрывают кредит досрочно.
- В заключение хотелось бы поговорить о причинах растущего интереса к коммерческой ипотеке.
Татьяна Чумакова: В зависимости от района города цена аренды од-
ного квадратного метра составляет от
800 до 2000 рублей. Расходы по коммерческой ипотеке в пересчете на 1 кв.м
в среднем меньше, чем цена арендуемого квадратного метра.
Перевод бизнеса в собственные торговые, производственные или офисные
помещения диктуется законодательством в части лицензируемых видов деятельности. Часто, чтобы получить определенную лицензию, необходимо вести бизнес не в арендованном, а собственном помещении. И в этом получение коммерческого кредита тоже может сыграть положительную роль.
Кроме того, можно нивелировать
риск открытия торговой точки в неудачном месте. Приобретенное помещение
всегда можно сдать в аренду и перекрыть
выплаты по ипотеке.
Еще одна причина популярности бизнес-ипотеки - ее выгодность в качестве
инвестиционного проекта. Также отмечу, что проценты за пользование кредитом уменьшают базу по налогу на
прибыль. Но в большинстве случаев клиенты приобретают помещения в собственность, стремясь уйти отаренды.
- Опять же, срабатывает менталитет русского человека: «Хочу, что-бы это было моим»?
Татьяна Чумакова: Да, правильно,
но и на самом деле приобретение недвижимости интереснее, чем аренда -
если, конечно, клиент кредитоспособен и уверен в своем бизнесе.
Беседовала Ксения Морозова

0 тонкостях проведения государственной регистрации
ипотеки на объекты коммерческой недвижимости рассказывает заместитель начальника отдела государственной регистрации ипотеки Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области Татьяна Коклягина.
- Татьяна Леонидовна,
расскажите, каковы
особенности регистрации ипотеки на коммерческую недвижимость?
- Наиболее существенное
отличие для граждан,' обратившихся за услугой «го-
сударственная регистрация
ипотеки», заключается в разнице сроков проведения регистрации ипотеки на жилье и
на коммерческую недвижимость. Согласно п.З ст.13 Фе-
дерального закона №122-ФЗ
от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и
сделок с ним» государственная регистрация ипотеки
земельных участков, зданий,
сооружений, нежилых помещений проводится в течение
15 рабочих дней со дня приема
заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. В то время
как регистрация ипотеки жилых помещений проводит-
ся не позднее чем в течение пяти рабочих дней.
- Что включает в себя
примерный перечень
документов, предоставляемых для регистрации ипотеки на
коммерческую недвижимость?
- С примерным перечнем документов, необходимых для осуществления государственной регистрации
договора ипотеки можно
ознакомиться на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в разделе «Государственные услуги», подраздел - «Государственная регистрация прав и
сделок с недвижимостью».
- Как происходит прекращение обременения в случае, если уже
ипотека выплачена?
- В соответствии с п.1 ст.
25 Федерального закона №
102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
если иное не предусмотрено
законом, регистрационная запись об ипотеке погашается
в течение трех рабочих дней
с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав (в нашем регионе таким
органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по
Тюменской области) заявления владельца закладной,
совместного заявления залогодателя и залогодержателя,
заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей
отметку владельца закладной
об исполнении обеспеченного
ипотекой обязательства в полном объеме. Также законом
предусматривается и второй
вариант, когда вместо заявления залогодателя документом,
подтверждающим исполнение обеспеченного ипотекой
обязательства, является решение суда, арбитражного суда о
прекращении ипотеки.
- Ипотека бывает разной. Поясните, чем
ипотека «в силу закона» отличается от ипотеки, возникающей в
силу договора?
- Ипотека «в силу закона» отличается от ипотеки
«в силу договора» основанием ее возникновения. Так
«ипотека в силу договора»
возникает на основании до-
говора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), где одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой,
имеет право получить удовлетворение своих денежных
требований к должнику по
этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя,
за изъятиями, установленными федеральным законом.
В то время как ипотека «в силу закона» возникает на
основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.
Так, к примеру, в силу п. 5 ст.
488 Гражданского кодекса
Российской Федерации если
иное не предусмотрено договором купли-продажи, с
момента передачи товара покупателю и до его оплаты то-
вар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем
его обязанности по оплате
товара.