Содержание жилфонда Тюмени и бриборах учета говорит Лариса Боровицкая

Вопросы обслуживания жилья, проблемные темы об управляющих компаниях и ТСЖ — все эти темы волнуют тюменцев. На вопросы горожан в «народном интервью» NashGorod.ru отвечает руководитель государственной жилищной инспекции Тюменской области Лариса Боровицкая:

1) Елена Александровна: У нас квартира на первом этаже по ул. Игримской, д.26, крысы лезут из подвала прямо в квартиру, прогрызая бетонные плиты, 2) во дворе в вечернее время вообще пробираешься к подъезду на ощупь, т. к. фонарей во дворе вообще нет. То, что в квитанции указаны расходы на нужды порядка 700 рублей в месяц с одной 2-х комнатной квартиры, мы платим ежемесячно, а куда они уходят? Непонятно. Дому уже 30 лет и за все это время никаких капремонтов, в общем ничего. Подскажите, должна ли управляющая компания поставить столбы для освещения придомовой территории и проводить санитарную обработку подвальных помещений?

Согласно пункту 25 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» организация благоустройства территории городского округа, включая освещение улиц, относится к компетенции городского округа. В связи с этим, управляющая организация не обязана устанавливать столбы освещения.

Согласно пункту 3.4.8. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, в соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.

Контроль за выполнением санитарно-эпидемиологических правил осуществляют органы и учреждения государственной санитарно-эпидемиологической службы РФ (пункт 1.4 Санитарно-эпидемиологических правил, утвержденных постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 09.06.2003 № 131 «О введении в действие санитарно-эпидемиологических правил СП 3.5.1378–03»).

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Капитальный ремонт за счет ежемесячной платы не производится. Принятие решения о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, порядке его финансирования в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Субсидирование капитального ремонта многоквартирных домов осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Начиная с 2013 года объемы средств Фонда, направляемых на цели финансовой поддержки проведения капитального ремонта, существенно уменьшены, а Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, предусматривающие реализацию принципиально иной организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, которая определяет средства собственников помещений в многоквартирных домах основным источником финансирования капитального ремонта.

Переход на новую систему должен быть осуществлен после принятия в установленном порядке нормативных правовых актов федерального и регионального уровня и совершения собственниками помещений в многоквартирных домах юридически значимых действий, связанных с выбором способа формирования фонда капитального ремонта и ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества.

2) Ольга: Почему ЖЭК отказывается произвести ремонт в подъезде? Как быть? Что делать? Ведь мы производим оплату за капитальный ремонт каждый месяц?

Проведение текущего ремонта подъезда является обязанностью управляющей организации. Согласно пункту 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, периодичность такого ремонта составляет один раз в три — пять лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий. Если управляющая организация отказывается проводить текущий ремонт подъезда, обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию Тюменской области (г. Тюмень, ул. Первомайская, 34/1, т. 69-03-72).

3) Нина Ивановна: Что делать, если оборудование магазина (мощные холодильники, вытяжки, кондиционеры), а также выгрузка товара с грузовиков, которые не выключают зимой свои двигатели, и все выхлопные газы поднимаются в квартиру, на первом этаже жилого дома является препятствием к нормальному пользованию своим жилищем, особенно ночью?

Вопросы проверки соответствия установленным нормам уровня шумов и запахов относятся к компетенции органов Роспотребнадзора РФ. Вам следует обратиться в Управление Роспотребнадзора по Тюменской области (г. Тюмень, ул. Рижская,45-а, 20-88-24). Если при проведении погрузочно-разгрузочных работ в период с 23–00 до 6–00 в жилой зоне нарушается тишина, следует обращаться в органы внутренних дел (полицию) или органы местного самоуправления, уполномоченные составлять протоколы за такие административные правонарушения.

4) Ольга: Мне очень интересно, почему квартплата в нашем районе (это район Ватутина) много выше, чем в центре? Я за 44 кв.м, 3 чел. прописано плачу 3200, подруга проживает на ул. Республики (в доме где Океан) за 58 кв.м, 3 чел. прописано платит 2300. Как так?

Согласно части 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации, и устанавливается на срок не менее чем на один год.

Таким образом, размер платы может быть разным в рядом расположенных многоквартирных домах, с учетом того, что для разных домов требуется проведение разных мероприятий по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества.

5) Надежда: Здравствуйте! У меня вопрос. Я живу по адресу: улица 9 января, дом 9. У нас во дворе никогда не убирает дворник. Его просто нет. Урны всегда полные, мусор валяется везде, сами иногда убираем урны, хотя за содержание придомовой территории платим каждый месяц. Куда нужно обратиться, чтобы у нас убирал дворник?

С требованием об уборке следует обращаться в свою управляющую организацию или товарищество собственников жилья, в зависимости от того, кто управляет многоквартирным домом. Если обращение не дает результатов, обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию Тюменской области: г. Тюмень, ул. Первомайская, 34/1, тел. 69-03-72.

6) Дугаров Тимур: Добрый день! Прошу разобраться с горячей водой на проезде Солнечный, д.5. В первом подъезде периодически отсутствует горячая вода. УК «Благо» обслуживает данный объект.

Для ответа по-существу необходимо проведение проверки. Основанием для проверки является письменное обращение о фактах нарушений обязательных требований в Государственную жилищную инспекцию Тюменской области (г. Тюмень, ул. Первомайская, 34/1, т.63-03-72).

7) Жильцы дома № 112, корп. 2 по ул. Широтная: Добрый день, Лариса Федоровна! Ежемесячно в счетах на оплату коммунальных услуг УК «Креатив» выставляет услугу ТО конструктивных элементов, и расчет идет с кв.м жилья. На наши вопросы, что это за услуга и какие виды работ она в себя включает, руководители УК ответить не могут или не хотят, может не знают. Почему за лифт платим с кв. м? Вывоз мусора — тоже с кв.м, хотя в городах численностью населения от 500 тыс. — 1 млн. чел. существуют нормы 245 кг в год бытовых отходов на человека.

Техническое обслуживание конструктивных элементов — это комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии конструктивным элементов здания. В настоящее время понятие «техническое обслуживание» осталось в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. Перечень конкретных работ по техническому обслуживанию содержится в договоре управления многоквартирным домом.

Нормы, регулирующие отношения по технической эксплуатации жилищного фонда, помимо указанных Правил, содержатся в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Ежемесячная плата, которую вносят все собственники помещений в многоквартирном доме, состоит из двух частей: плата за содержание и ремонт общего имущества, плата за коммунальные услуги (водоснабжение, топление, газоснабжение, водоотведение, электроснабжение). Лифт относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Сбор и вывоз бытовых отходов включается в работы по содержанию общего имущества. Плата за лифт, за вывоз мусора — это составляющие платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Согласно статье 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, т. е. из расчета на 1 м? общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику.

Обращаю внимание, что расходы на содержание лифтов и лифтового оборудования не являются платой за услугу пользования лифтами как средствами транспортировки граждан и грузов.

8) Сергей: Добрый день. Прошу Вас объяснить, почему сотрудники инспекции не имеют элементарных приборов для определения температурного режима в квартире, если она не соответствует нормам СниП, действующим на территории РФ. 3. Согласно закону в каждом доме должно располагаться место для слива воды в канализацию, например, вода, которой моют подъезды. По факту места слива в домах нет. Почему тогда УК берет плату за ее слив в канализацию, и почему инспекция не направила в УК предписание по их установке.

Инспекция оснащена приборами для измерения температуры воздуха в жилых помещениях. Регулярно в установленном порядке проводится поверка этих приборов. Если речь идет о конкретном мероприятии по контролю, то для ответа на вопрос необходима информация о том, когда, где и кем проводилась проверка.

3. По-видимому, вопрос связан с начислением платы на общедомовые нужды по водоотведению. С 01.06.2013 в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.04.2013 № 344 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг» плата за коммунальную услугу водоотведения, предоставленную на общедомовые нужды, отменена. По вопросу о местах слива воды в канализацию поясняю. Предписание может быть выдано только в случае, если имеется нарушение. Для того, чтобы конкретно ответить на поставленный вопрос, необходима информация, имеется ли проектная документация на дом, предусматривает ли проект дома такое устройство, если предусматривает, почему оно не используется (неисправно) и т.д., то есть требуется проведение проверки. Для проверки необходимо письменное обращение в Инспекцию.

9) Медведева З.И.: Уважаемая Лариса Федоровна. Мы уже обращались к Вам по поводу неправильного начисления коммунальных платежей компанией ООО «Универсал ТВН». Читаю Ваш ответ (исх. № 5160ж/13 от 10.10.2013) и у меня возникли следующие вопросы:

1. Вы указываете, что способ управления многоквартирным домом по адресу Новосибирская, 106 собственниками не выбран. Дом из 4 квартир, 2 из которых приватизированы (т. е. собственники есть, а 2 квартиры находятся в муниципальной собственности). Из двух собственников, мы являемся единственными, кто действительно проживает по данному адресу. Прошу объяснить, как и с кем нужно провести общее собрание собственников, чтобы выбрать способ управления, если по закону такое решение принимается 50% собственников +1.

2. Вы указываете, что Администрация заключила договор с компанией ООО «Универсал ТВН» для оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Прошу уточнить, что в нашем случае является общим имуществом, если у нас отсутствуют водопровод, канализация, отопление, лестничные пролеты, коридоры, чердаки и подвалы. Все работы по ремонту фасадов осуществляют жильцы (не только нашего дома, но и прилегающих домов) самостоятельно. Однако оплату за данную услугу компания включает в квитанцию.

1.В соответствии со статьей 44, частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Следует учитывать, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, следует подсчитывать не количество собственников, а количество голосов.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ).

В связи с этим, чем больше площадь помещения, принадлежащего собственнику, тем больше у него голосов на собрании. На общее собрание должны быть приглашены все собственники, в том числе муниципальное образование город Тюмень в лице Департамента городского хозяйства Администрации города Тюмени.

2. Перечень объектов, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержится в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила). Согласно пункту 2 Правил к общему имуществу относятся не только внутридомовые инженерные системы, лестничные площадки, коридоры, но и крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пункты 3. 4 Правил).

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте нарушения качества услуг или выполнения работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Акт нарушения качества услуг или выполнения работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.