Коммерческая недвижимость в Тюмени более интересна чем жилая

Рынок коммерческой недвижимости более инертен, чем рынок жилья в Тюмени.
Эксперты отмечают: значительно снизившись во время кризиса 2009
года, цены на жилье уже успели снова догнать и даже кое-где «обогнать»
докризисную планку, вто время как стоимость аренды и покупки нежилых
помещений по-прежнему не растет. Аналитики консалтинговой компании
«Ассоциации «АЛКО» Тюмень изучили, как изменилась ситуация на этом рынке за
первые полгода 2012 года и как обстоят дела на сегодняшний момент.
Исследование компании представляет аналитик Ирина Макарова.
ЦЕНЫ СНИЖАЮТСЯ
За 1 полугодие 2012 г. компанией было проанализирова-
но 2 674 объектов офисной недвижимости общей площадью
657 тыс. кв.м и общей стоимостью 42 млрд руб. За этот
период индекс стоимости на
рынке купли-продажи офисной недвижимости колебался
в диапазоне порядка 0,2-0,5%
в месяц, и на конец квартала
составил 63 747 руб. за кв.м.
Относительно конца предыдущего квартала индекс стоимо-
сти снизился в пределах 4%.
Такие изменения индекса
цены связаны с тем, что у многих объектов коммерческой
недвижимости цена предложения значительно снизилась -примерно на 10%-15%.
Такое неожиданное на первый взгляд снижение вполне
объяснимо: цену на них «скинули» после довольно продолжительного срока экспозиции с относительно высоким ценовым показателем.
В среднем срок экспозиции
объектов офисной недвижимости составляет 3-4 меся-
цев, однако многие объекты экспонируются с середины
прошлого года. Очевидно, ценовые запросы собственников или арендодателей завышены, а может быть, качество самих помещений или
их неудачное расположение
отталкивают потенциальных
клиентов... Но, как говорится,
любые недостатки объекта недвижимости можно исправить снижением цены.
Наиболее ярко это явление - уменьшение стоимости
офисов - заметно в спальных
районах города. Многие объекты там расположены внутри кварталов, а следовательно, имеют низкую коммерческую привлекательность,что также влияет на цену.

Поскольку помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, формируют основную долю предложения, изменение их стоимости имеет значительное
влияние на колебания индекса цены предложения в
целом по городу.
Однако есть ряд спальных
микрорайонов, где строительство ведется активно -
Дом Обороны Тюмень, Восточный-2 Тюмени,
Восточный-3 в тюмени, Тюменские и Заречные микрорайоны города Тюмени. Первые, а зачастую и вторые этажи новостроек отводятся под
коммерческие цели. В них
ситуация иная: цены на нежилые помещения в этих
районахмогут достигать уровня ценовых показателей центрального района города Тюмени. Высокие ценовые показатели в
особенности устанавливаются
для помещений, расположенных на первой линии.
ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ:
«В БАГДАДЕ ВСЕ
СПОКОЙНО»Что касается торговой недвижимости, то здесь можно говорить о стабилизации цен.
Стоимость квадратного метра
находится на уровне 67-72
тыс. руб. за кв.м, относительно конца 2011 года индекс стоимости претерпел изменения не более чем на 1%.
Основную долю предложения формируют встроенные
помещения на первых этажах жилых домов (практически 70% от общего числа
предложения). Во многом на структуру предложения Тюмени влияет активная жилая застройка, в особенности спальных
районов города Тюмени.
Наиболее вероятный рост
ценовых показателей традиционно возможен в центре
города и в приближенных к
нему районах: ул. Мельникайте - Республики в Тюмени, Дом Обо-
роны в Тюмени, Дом Печати и др., а
также в «торговых коридорах» вблизи крупных торговых центров города Тюмени.
На рынке аренды тоже
спокойно. За прошедший период индекс стоимости не
претерпел существенных изменений, и на конец полу-
годия составил 725 руб. за
кв.м. Традиционным ценовым лидером остается Цен-
тральный район - сосредоточение деловой жизни го-
рода. Для него средняя арендная ставка характерна на
уровне 750-800 руб. за кв.м.
Стоимость аренды квадратного метра торгового помещения в таких районах Тюмени, как
Мельникайте - Республики,
КПД, Дом Печати, Студгородок остановилась на уровне 650-750 рублей. Средняя
цена предложения по аренде
в спальных микрорайонах
и в районе Дома Обороны -550-650 руб. за кв.м. Для За-речных мкр, а также Московского и Червишевского тракта Тюмени характерна арендная
ставка 500-550 руб. за кв.м.
Главное событие рынка
качественной торговой недвижимости первой полови-
ны 2012 года - открытие ТЦ
«Окей» общей площадью более 17 тыс.кв. м. С учетом
этого торгового центра, обеспеченность качественными
торговыми площадями составляет теперь 430 кв.м на
тысячу человек. В ближайшем будущем ожидается от-
крытие многофункциональных центров «Ашан», «Мак-
сим», ведется строительство
нового ТЦ на пересечении
улиц Герцена и М.Тореза.
С вводом этих объектов обеспеченность составит 638 кв.м
на тысячу человек. По мнению ведущих аналитиков
рынка коммерческой недвижимости, рынок считается
насыщенным для городов с
населением от 500 тыс. чел.,
когда показатель обеспеченности торговыми площадями
достигает отметки в 700-800
квадратных метров на тысячу
человек.
ХОТЯТ МАЛЕНЬКОЕ,
ДАУДАЛЕНЬКОЕ
В среднем по Тюмени отмечается спрос на нежилые помещения до 50 кв.м. Стоимость
квадрата зависит от местоположения объекта, состояния
внутренней отделки, наличия парковки. Важно отметить, что стоимость арендной платы с начала года не

подвергается значительному
росту. Основной спрос формируется больше на рынке
аренды, нежели на рынке
купли-продажи.
В Центральной части города Тюмени, наиболее привлекательной точке для ведения бизнеса, объем предложения снижается с каждым месяцем,
что усложняет выбор помещения. С другой стороны,
именно в этих районах в анализируемом периоде отмечается и наиболее высокий спрос. Также востребованными стали Заречные микрорайоны. Предприниматели стали больше ориентироваться на нежилые помещения, расположенные в жилых
домах на первой линии с отдельным входом. Объем предложения коммерческой недвижимости стал все больше зависеть от объемов жилой застройки. К сожалению, не все нежилые помещения, даже
в новостройках Тюмени, отвечают
требованиям потребителей.