Покупка квартиры через ЖСК

Многие объекты, представленные на рынке недвижимости, предлагаются к продаже по схеме ЖСК. В чем же специфика приобретения недвижимости в жилищно-строительном кооперативе, рассказывает наша статья.
Что такое ЖСК?
ЖСК является некоммерческой организацией и создается исключительно в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Членами кооператива могут быть как физические, так и юридические лица. Создание ЖСК и его деятельность регулируется Жилищным кодексом РФ, но, поскольку кодекс содержит лишь самые общие нормы, значительная доля вопросов жизнедеятельности ЖСК
и управления им определяется уставом ЖСК, с которым необходимо обязательно ознакомиться перед заключением сделки. Обычно при приобретении недвижимости по схеме ЖСК покупатель подписывает несколько документов, основными из которых являются заявление о вступлении в кооператив и договор об уплате паевого взноса. Заявление необходимо потому, что именно членство в кооперативе является основанием владения и пользования жилым помещением.
Основные документы
Кодексом установлен месячный срок для того, чтобы ваше заявление о приеме в кооператив было рассмотрено правлением кооператива и утверждено общим собранием. Поэтому позаботьтесь о том, чтобы через месяц получить выписку из решения о приеме вас в члены кооператива. Иногда в качестве подтверждения членства кооперативы выдают выписку из реестра членов ЖСК. В такой выписке также должна быть ссылка на решение, которым вы были приняты в кооператив.

Одного заявления для вступления в ЖСК недостаточно. Необходимо еще уплатить всту-пительный взнос. Порядок его определения устанавливается уставом.
Документом, которым определяется, на какую квартиру вы получите право собственности после сдачи дома, является договор об уплате паевого взноса, который, по сути, и составляет стоимость приобретаемой квартиры. В этом договоре обязательно должны быть указаны все характеристики приобретаемого жилого помещения, параметры его отделки, сроки передачи и стоимость квартиры. Очень важно, чтобы в договоре была определена окончательная стоимость, не подлежащая пересмотру. Обратите внимание также на порядок оплаты дополнительной площади квартиры, которая может появиться в результате уточнения площадей при сдаче дома в эксплуатацию. Оптимально, если в договоре указывается та цена, которая действует на момент заключения вами договора, в противном случае вам придется оплачивать дополнительные метры по тем ценам, которые будут существовать на момент сдачи дома.
Участие в собраниях
Скорее всего, вас попросят подписать еще несколько документов, одним из которых является доверенность на участие и голосование от вашего имени на общих собраниях ЖСК. Такая доверенность выдается одному из сотрудников компании, реализующей квартиры через ЖСК. Мотивируется это необходимостью ежемесячного проведения собраний для приема новых членов. Отказ от выдачи доверенности, скорее всего, приведет к тому, что стать членом ЖСК вы не сможете. Прежде чем занимать принципиальную позицию по этому вопросу, стоит подумать, а действительно ли вы хотите ежемесячно принимать участие в собраниях кооператива?
Поскольку членство в кооперативе является добровольным, вы в любой момент можете выйти из кооператива. При выходе вам обязаны возвратить паевой взнос. Срок для его возврата, установленный Жилищным кодексом, составляет два месяца. Обратите внимание на то, что порядок возврата паевого взноса определяется уставом, и обязательно ознакомьтесь с этим порядком.
Также имейте в виду, что при нарушении вами условий договора общее собрание кооператива может принять решение о вашем исключении. Стоимость пая вам в этом случае тоже обязаны возвратить.
Чем вы рискуете?
Основные риски приобретения жилья через ЖСК связаны с тем, что у кооператива может
просто не хватить денег на строительство дома. В этом случае уставом может быть предусмотрена обязанность членов кооператива покрыть эти убытки. При принятии решения о ликвидации кооператива имеющиеся у него долги также должны погасить члены кооператива. Учитывая существующие риски, при приобретении квартиры через ЖСК оценивайте открытость компании и готовность показать вам все документы, связанные со строительством, в том числе документы о предоставлении земельного участка, разрешение на строительство, заключенные кооперативом договоры. Имя компании, реализующей квартиры в ЖСК, и количество сданных этой компанией объектов также необходимо учитывать. Полезно будет посмотреть на такие объекты и пообщаться с жителями домов, чтобы понять, с какими проблемами вы можете столкнуться, приобретя квартиру в этой компании.